巴西快速配送的推进背后，存在着一个不那么显眼但日益具有战略意义的动向：大城市周边高标准物流仓库的持续扩张。这一“静默繁荣”在2026年继续保持强劲势头，由电商增长、零售业数字化以及对更高效运营的渴求所支撑。根据咨询公司 Cushman & Wakefield 发布的2026年第一季度工业市场报告（MarketBeat Industrial），尽管经济形势仍具挑战性（高利率、企业选择更谨慎），巴西市场仍录得360,027平方米的净吸纳量（net absorption），保持了扩张步伐。 此外，新租赁量保持高位，季度总计565,006平方米，这强化了该行业的活力以及对现代化、选址优越的物流空间持续的需求。 “市场保持韧性，租户越来越挑剔，但在寻求质量方面依然非常活跃，尤其是在战略区域，”Cushman & Wakefield 市场情报主管 Dennys Andrade 表示。 圣保罗巩固其作为主要物流枢纽的地位 **东南部地区在市场上保持领先地位，几乎集中了本季度的全部吸纳量，其中圣保罗绝对领先。该州净吸纳量为270,784平方米，重申了其作为巴西主要物流中心的地位。新租赁量达到389,893平方米，表明运营活跃度高且租户对圣保罗市场充满信心。 Guarulhos、Cajamar 和 Sorocaba 等地区仍是主角，集中了大部分需求，反映了大型物流轴线对于配送运营的重要性。 另一个亮点是预租量（pré-locações）的巨大体量，在该州已超过60万平方米，预示着需求的持续性和全年增长的支撑力。
空置率下降**
**研究还显示了一个供需平衡的局面。全国空置率降至5.62%，相对于2025年底有显著收缩，表明现有资产的高占用率。 在圣保罗，这一指标更低，达到5.24%，加剧了成熟地区对物流空间的争夺压力。 随着可用面积减少，价格保持坚挺。巴西平均要价达到28.94雷亚尔/平方米，其中圣保罗在各地区中领先，为32.59雷亚尔/平方米。在一些高端子市场，如 Guarulhos 和 Grande ABC，价格已突破40雷亚尔/平方米，反映了地理位置、建筑质量和强劲需求的三重叠加。
零售与物流运营商拉动扩张**
**该行业的增长仍与国内消费转型直接相关。第一季度，商业、批发和零售板块引领需求，占用面积达189,949平方米，紧随其后的是物流运营商，占98,237平方米。 电商和配送领域的大型企业（如市场平台和最后一公里运营商）的存在，推动了距离城市中心越来越近的仓库占用，从而缩短了交货期限并提高了物流效率。
市场持续消化供应**
在供应方面，本季度市场新增202,339平方米的新项目，高度集中在东南部，该地区占此总量的90%以上。 圣保罗在交付量上领先，其次是米纳斯吉拉斯州，Contagem、Betim 和 Sul de Minas 等地区作为大型中心之外的物流替代方案日益受到重视。尽管有新项目入市，市场仍在吸收大部分库存，这有助于将空置率维持在低位。
